Erstes Gerichtsurteil zum Immobilienteilverkauf: Landgericht Hamburg bestätigt Geschäftsmodell und weist Klage gegen Anbieter ab

Mit Urteil vom 24. April 2026 (Az. 307 O 225/25) hat nun erstmals ein Gericht in Deutschland über das Geschäftsmodell des Immobilienteilverkaufs entschieden und dieses klar bestätigt. Die Wirksamkeit der entsprechenden Verträge hat das Landgericht zu Gunsten des beklagten Teilkäufers zweifelsfrei bejaht. 

Die Klage des Teilverkäufers war gerichtet auf Feststellung der Nichtigkeit sowie auf Rückabwicklung des geschlossenen Grundstückskaufvertrags. Widerklagend hat der Teilkäufer die Zahlung ausstehender Nutzungsentgelte geltend gemacht. Das Landgericht Hamburg wies die Klage ohne Beweisaufnahme als unbegründet ab und gab der Widerklage statt.

a. Kein Anfechtungsrecht: Weder Irrtum noch Täuschung beim Immobilienteilverkauf ersichtlich

Zur Begründung führt das Landgericht aus, dass die geschlossenen Verträge, der Grundstückskaufvertrag, die Miteigentümervereinbarung und der Nießbrauchbestellungsvertrag, wirksam seien. Ein Anfechtungsrecht nach § 119 BGB oder § 123 BGB stünde dem Kläger nicht zu, denn weder sei ein Irrtum noch sei eine Täuschung des Klägers ersichtlich. Über die eigene wirtschaftliche Situation konnte der Kläger nicht getäuscht werden, selbst wenn die Beklagte diese gekannt hätte. Daneben fehle es an der Einhaltung der Anfechtungsfrist. 

b. Keine Sittenwidrigkeit: Nutzungsentgelt rechtlich wirksam vereinbart

Weiter verneinte das Landgericht eine Sittenwidrigkeit der Verträge nach § 138 BGB, da es an einem groben Missverhältnis von Leistung und Gegenleistung fehle. Der gezahlte Kaufpreis entspreche dem ermittelten Marktwert. Das vereinbarte Nutzungsentgelt stelle die Gegenleistung für das umfangreiche Nießbrauch- und Alleinnutzungsrecht an der Immobilie dar. Mit einer Mietzahlung sei das Nutzungsrecht nicht vergleichbar, da schon keine Anmietung erfolgt sei. Zu berücksichtigen sei ferner, dass der Kläger auch einen geringeren Eigentumsanteil mit einem entsprechend geringeren Nutzungsentgelt hätte veräußern können, wie es die Beklagte vorvertraglich angeboten habe. Daneben fehle es angesichts seines Einkommens und Eigentums an der Immobilie an einer wirtschaftlichen Notlage des Klägers bei Vertragsschluss. Der Kläger hätte das Grundstück verkaufen können. 

c. Kein Verbraucherdarlehen: Warum beim Immobilienteilverkauf kein Widerrufsrecht besteht

Abschließend verneint das Landgericht das Vorliegen eines (Verbraucher-)Darlehensvertrages, welcher den Kläger zum Widerruf berechtigen könnte. Die Regelungen des Verbraucherdarlehensrechts seien nicht anwendbar, weil beim Teilverkauf ein zentrales Merkmal des Darlehens fehle: die Rückzahlung des Kaufpreises durch den Kläger. Auch das vereinbarte Nutzungsentgelt wertet das Landgericht nicht als (versteckte) Darlehensrückzahlung oder als Zinszahlung, sondern als Vergütung für das eingeräumte Nießbrauch- und Nutzungsrecht.

Als erste Entscheidung, welche sich ausdrücklich mit dem Geschäftsmodell des Immobilienteilverkaufs und der Wirksamkeit der entsprechenden Verträge befasst und diese vollumfänglich bestätigt hat, hat das Urteil des Landgerichts Hamburg besondere praktische Bedeutung. Denn ein solches Urteil hat Signalwirkung für ähnlich gelagerte Fälle, in denen sich die Teilverkäufer auf die Unwirksamkeit der geschlossenen Verträge berufen. Diese Fälle könnten über die nächsten Jahre zunehmen, sollten Teilverkäufer den erhaltenen anteiligen Wert ihrer Immobilie dann bereits vollständig aufgezehrt haben.

Für Anbieter des Modells Teilverkauf ist die Entscheidung ein positives Signal und zeigt, dass das Modell auch rechtlich tragfähig ist. Daneben unterstreicht die Entscheidung, wie wichtig die sorgfältige vertragliche Gestaltung und eine vorausschauende Prozessstrategie sind. Anbietern ist daher zu raten, ihr Vertrags- und Prozess-Management sowie ihre Verteidigungsstrategie erneut in den Blick zu nehmen. Hierbei unterstützen wir gerne.