Indexklauseln in Gewerberaummietverträgen: AGB-Kontrolle als eigenständiges Risiko - BGH verschärft Rückforderungsrisiken für Vermieter

Der BGH hat die Revision der Beklagten Vermieterin zurückgewiesen. Diese muss der Mieterin in Folge der unwirksamen Mieterhöhung überzahlte Beträge zurückzahlen. 

1. Nebeneinander von Preisklauselgesetz und AGB-Kontrolle 

Der BGH stellt zunächst klar, dass Indexierungs- bzw. Wertsicherungsklauseln in Gewerberaummietverträgen neben den Beschränkungen des Preisklauselgesetzes (PrKG) auch der AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle nach Maßgabe der §§ 307 ff. BGB unterliegen. 

Der Senat bestätigt damit die bisherige Rechtsprechungslinie (vgl. BGH-Urteil v. 24.03.2010 – VIII ZR 304/08, Rn. 31.) und begründet dies erneut im Wesentlichen mit den unterschiedlichen Schutzzwecken der beiden rechtlichen Instrumente. Während das Preisklauselgesetz vordergründig der Geldwertstabilität und der Abwehr inflationärer Tendenzen diene, werde bei der AGB-Inhaltskontrolle geprüft, ob die beiderseitigen Interessen im Vertrag angemessen berücksichtigt werden. 

Praktisch folgt daraus zunächst, dass vertraglich formularmäßig vereinbarte Indexierungsregelungen sowohl einer Überprüfung durch das Preisklauselgesetz, als auch einer AGB-Kontrolle, insbesondere der Inhaltskontrolle unterliegen. Wobei die Überprüfungen auch zu unterschiedlichen Beurteilungen führen können. So ist eine nach dem Preisklauselgesetz wirksame Klausel nicht zwangsläufig mit einer nach AGB-Recht unbedenklichen Regelung gleichzusetzen. Umgekehrt gilt wiederum, dass ein Verstoß gegen das Preisklauselgesetz nicht per se eine unangemessene Benachteiligung im Sinne des § 307 Abs. 1 S. 1 BGB darstellen muss. 

Allerdings sind auch Regelungen denkbar, die sowohl gegen das Preisklauselgesetz als auch gegen das AGB-Recht verstoßen. In der Praxis finden sich häufig „Upwards-only“-Preisklauseln, bei denen sich die Miete etwa bei einem Anstieg des Verbraucherpreisindex erhöht, während eine Reduzierung im umgekehrten Fall ausgeschlossen ist. Eine solche Klausel würde schon gegen den Wortlaut des § 2 Abs. 3 Nr. 1 PrKG verstoßen und aus Sicht der Autoren zugleich eine unangemessene Benachteiligung des Mieters im Sinne des § 307 Abs. 1 BGB darstellen. 

2. AGB-rechtliche Unwirksamkeit führt zu ex tunc Unwirksamkeit 

Der BGH stellt als wesentliche Folge des Nebeneinanders von Preisklauselgesetz und AGB-Kontrolle fest, dass formularvertragliche Preisklauseln, die der AGB-Inhaltskontrolle nicht standhalten, nach § 307 Abs. 1 BGB von Anfang an (ex tunc) unwirksam sind. Demgegenüber entfalten Preisklauseln, die lediglich gegen das Preisklauselgesetz verstoßen, nach § 8 PrKG bis zur rechtskräftigen Feststellung dieses Verstoßes weiterhin Rechtswirkung. Der BGH erteilte damit der Auffassung eine Absage, wonach § 8 PrKG als lex specialis Vorrang gebühren solle und auch die AGB-rechtliche Unwirksamkeit einer Preisklausel nach dieser Vorschrift zu beurteilen seien. 

2.1 Verstoß gegen Preisklauselgesetz

Die vom BGH vorgenommene Differenzierung der Rechtsfolgen ist von erheblicher praktischer Bedeutung: Verstößt eine Preisklausel ausschließlich gegen das Preisklauselgesetz, findet § 8 PrKG Anwendung. Die Klausel ist in diesem Fall zunächst schwebend wirksam und wird erst mit rechtskräftiger Feststellung des Gesetzesverstoßes von diesem Zeitpunkt an (ex nunc) unwirksam. Bis zu diesem Zeitpunkt bleiben ihre Wirkungen bestehen. Eine Rückforderung überzahlter Miete durch den Mieter ist in diesen Fällen für die Vergangenheit grundsätzlich ausgeschlossen. 

2.2 Verstoß gegen § 307 BGB 

Hält die Klausel hingegen der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 BGB nicht stand, wird sie als von Anfang an (ex tunc) unwirksam angesehen. Wie im vom BGH entschiedenen Fall kann dann in den Grenzen der regelmäßigen Verjährungsfristen auch rückwirkend überzahlte Miete nach § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB zurückgefordert werden. 

3. Konkreter AGB-Verstoß der Indexklausel

Die streitgegenständliche Klausel scheiterte im Rahmen der Überprüfung des BGH gleich doppelt an § 307 BGB. Zum einen lag eine unangemessene Benachteiligung vor, weil der Index-Ausgangswert mehr als zwei Jahre vor Mietbeginn lag. Die zwischenzeitliche Inflation wurde damit vollständig auf die Mieterin abgewälzt, obwohl sie in diesem Zeitraum keine Gegenleistung erhalten hatte. Außerdem stellten die Instanzgerichte zu Recht einen Verstoß gegen das Transparenzgebot fest, weil der Zeitpunkt, zu dem die Verpflichtung der Klägerin zur Zahlung eines höheren Mietzinses wirksam werden sollte, nach dem Wortlaut der Klausel unklar war. 

Das Urteil ist ein deutliches „Achtungszeichen“ für die Verwendung von Index- und Wertsicherungsregelungen: Index- und Wertsicherungsklauseln im Gewerberaummietrecht beurteilen sich nicht allein nach dem Preisklauselgesetz. Sie unterliegen vielmehr uneingeschränkt (auch) der AGB-Inhaltskontrolle. Ein Verstoß kann, insbesondere im Falle der Rückforderung der vom Mieter gezahlten Erhöhungsbeträge, erhebliche finanzielle Folgen für die Vermieter nach sich ziehen und sich insbesondere bei langlaufenden Gewerberaummietverträgen, in denen die regelmäßige Erhöhung der ursprünglichen Nettokaltmiete Bestandteil der Kalkulation des Mietzinses gewesen ist, nachhaltig auf den „Business Case“ eines Gewerbemietvertrags auswirken. 

Das gilt vor allem vor dem Hintergrund, dass eine Verpflichtung zur Anpassung des Vertrages nicht einheitlich beurteilt wird. Das OLG München (Urt. v. 19.11.2010 – 27 U 624/10) nimmt z.B. an, dass dem Vermieter kein Anspruch auf Zustimmung des Mieters zu einer Umformulierung in eine wirksame Wertsicherungsklausel zusteht. Vermieter sind daher gehalten, bei der Verwendung entsprechender Klauseln sowohl die Anforderungen des Preisklauselgesetzes als auch die des AGB-Rechts sorgfältig zu beachten. Andernfalls kann die wirtschaftlich gewollte Wertsicherung schnell in ein Rückforderungsrisiko umschlagen. 

Aus Sicht der Autoren ist zu erwarten, dass Mieter künftig häufiger Index- und Wertsicherungsklauseln einer gerichtlichen AGB-Inhaltskontrolle zuführen bzw. zumindest dies „androhen“ werden, da die Entscheidung des BGH die gerichtliche Überprüfung für Mieter schlichtweg wirtschaftlich attraktiver macht als die bisherige bloße Überprüfung und Rechtsfolge nach dem Preisklauselgesetz. 

Hierdurch werden Anforderungen an die Wirksamkeit und Bestimmtheit solcher Klauseln weiter konturiert werden, ohne dass derzeit absehbar ist, wo die Rechtsprechung die Grenzen zur Intransparenz oder zur unangemessenen Benachteiligung im Einzelnen ziehen wird. Gerade bei langfristigen Gewerberaummietverträgen entsteht hierdurch eine nicht unerhebliche Rechtsunsicherheit. 

Aus Sicht der Autoren könnte, insbesondere für Vermieter, die das Risiko unwirksamer Indexierungs-/Wertsicherungsrisiken gänzlich vermeiden wollen, die klassische Staffelmiete wieder an Bedeutung gewinnen. Sie bietet dem Vermieter, aber auch den Mietern Kalkulations- und Planungssicherheit und reduziert das Risiko späterer Rückabwicklungen. Für Vermieter kann die Staffelmiete damit eine rechtssichere Alternative zur Indexmiete darstellen. Zwar kann eine Indexvereinbarung (zunächst) aufgrund eines über üblichen Staffelmietvereinbarungen liegenden VPI wirtschaftliche Vorteile gegenüber einer Staffelmietvereinbarung bringen, die im Falle einer unwirksamen formularmäßigen Indexregelung aber wieder vollständig entfallen können.