06.05.2026
Indexklauseln in Gewerberaummietverträgen: AGB-Kontrolle als eigenständiges Risiko - BGH verschärft Rückforderungsrisiken für Vermieter
Viele Vermieter verlassen sich bei langfristigen Gewerberaummietverträgen darauf, dass ihre Index- und Wertsicherungsklauseln schon deshalb „sicher“ sind, weil sie die Vorgaben des Preisklauselgesetzes einhalten. Das aktuelle Urteil des BGH vom 11.03.2026 – XII ZR 51/25 zeigt, dass das ein gefährlicher Irrtum sein kann: Demnach sollen formularmäßig formulierte Indexierungsklauseln zusätzlich auch der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB unterliegen. Hält die Klausel diesem Prüfungsmaßstab nicht stand, ist sie – anders als bei einem Verstoß gegen das Preisklauselgesetz - von Anfang an unwirksam. Die Folge können erhebliche Rückforderungsansprüche des Mieters für bereits gezahlte - aber von Beginn an unwirksame - indexbedingte Mieterhöhungen sein.
In dem der Entscheidung des BGH zu Grunde liegenden Sachverhalt vermietete die Vermieterin auf Grundlage des am 28. August 2019 geschlossenen Mietvertrags, der Mieterin seit dem 1. September 2019 Räume für eine Physiotherapie mit einer Festlaufzeit von zehn Jahren. Die Miete sollte zunächst für zwei Jahre unverändert bleiben und sich anschließend automatisch entsprechend der Entwicklung des Verbraucherpreisindex (VPI) anpassen.
Die formularmäßig vereinbarte Indexierungsregelung stellte als Ausgangswert für die Wertsicherung aber auf den Indexwert des VPI für Mai 2017 als Ausgangswert ab. Die Mietanpassung sollte entsprechend der prozentualen Veränderung des Verbraucherpreisindex im Vergleich zu diesem, deutlich vor Vertragsschluss und Mietbeginn liegenden, Referenzwert erfolgen.
Ab April 2022 verlangte die Vermieterin eine erhöhte Miete, die die Mieterin zunächst auch zahlte. Später rügte die Mieterin die Unwirksamkeit der Klausel, forderte überzahlte Beträge zurück und leistete weitere Zahlungen nur noch unter Vorbehalt. Sowohl das Landgericht als auch das Oberlandesgericht sahen in der Klausel Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) und bejahten eine unangemessene Benachteiligung sowie einen Verstoß gegen das Transparenzgebot nach § 307 Abs. 1 BGB.
Patrick Gocht
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