29.04.2026
Erstes Gerichtsurteil zum Immobilienteilverkauf: Landgericht Hamburg bestätigt Geschäftsmodell und weist Klage gegen Anbieter ab
Mit Urteil vom 24. April 2026 (Az. 307 O 225/25) hat das Landgericht Hamburg als erstes Gericht in Deutschland über das Geschäftsmodell und die Wirksamkeit von Verträgen des Immobilienteilverkaufs entschieden – und den Anbietern Recht gegeben. Das Landgericht entschied in dem dortigen Fall, dass Grundstückskaufvertrag, Miteigentümervereinbarung und Nießbrauchbestellungsvertrag wirksam sind. Den Kritikern des Geschäftsmodells trat das Gericht klar entgegen und entschied, dass dem klagenden Teilverkäufer weder ein Anfechtungsrecht noch ein Widerrufsrecht wegen eines vermeintlichen Verbraucherdarlehens zustehe. Auch eine Sittenwidrigkeit der Verträge verneinte das Gericht. Zugleich wurde der Teilverkäufer zur Zahlung ausstehender Nutzungsentgelte verurteilt. Vertreten wurde die Beklagte durch die Kanzlei Luther.
Das Modell des Immobilienteilverkaufs ist seit etwa sechs Jahren am deutschen Markt etabliert. Im Zuge des Immobilienteilverkaufs erwirbt der Teilkäufer einen Miteigentumsanteil (in der Regel bis zu 50%) an der Immobilie des Teilverkäufers, wofür der Teilkäufer den entsprechenden Marktwert als Kaufpreis zahlt. Gleichzeitig erhält der Teilverkäufer ein grundbuchrechtlich gesichertes Nießbrauchrecht zur Nutzung der gesamten Immobilie, wofür er ein monatliches Nutzungsentgelt an den Teilkäufer zahlt.
Der Immobilienteilverkauf ist insbesondere für Eigentümer attraktiv, die möglichst lange in den eigenen „vier Wänden“ wohnen bleiben und die in ihrer Immobilie gebundene Liquidität nutzen möchten. Zumeist ältere Personen erhalten von Kreditinstituten keine Darlehen zu Bedingungen, die ihnen eine Beleihung ihres Eigenheims in angemessener Weise erlauben. In diesen Fällen bleibt der Verkauf der Immobilie – oder ein Teilverkauf. Der Teilverkauf ermöglicht es den Eigentümern also, den anteiligen Wert ihrer Immobilie „aufzuzehren“ und dort so lange wie möglich wohnen zu bleiben.
In den letzten Jahren ist eine rechtliche und politische Diskussion um die Wirksamkeit solcher Teilverkaufsverträge entstanden. Im Fokus stehen Fragen nach einer etwaigen Anfechtung, einer etwaigen Sittenwidrigkeit sowie nach einem etwaigen Widerruf unter dem Verbraucherdarlehensrecht.
Dr. Stephan Bausch, D.U.
Partner
Köln
stephan.bausch@luther-lawfirm.com
+49 221 9937 25782
Ruth-Maria Thomsen
Partnerin
Frankfurt a.M.
ruth-maria.thomsen@luther-lawfirm.com
+49 69 27229 24677
Stephanie Quaß
Counsel
Frankfurt a.M.
stephanie.quass@luther-lawfirm.com
+49 69 27229 25782