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德国不动产的权属形式及登记

德国的所有权形式

在德国,最普通的拥有不动产的权属形式为绝对所有权。绝对所有权一般包含了附于财产之上的所有的法律权利和义务,但其受到法律规定或第三人(如邻居)权利的一般性限制。

在德国存在三种类型的绝对所有权:

  • 单独所有(Alleineigentum):所有权人为一个自然人或法人;
  • 按份共有(Miteigentum nach Bruchteilen):数个自然人或法人共同拥有某一财产,每位共有人均按份享有各自的利益。无需取得其他共有人同意,任何按份共有人均可以转让其利益或在其上设立负担;
  • 共同共有(Gesamthandseigentum):由两个或两个以上自然人或法人共同享有所有权,并在此意义上形成共同体。单个共同共有人不得主张财产的任何份额作为其个人份额,不得出售不动产份额或对其设立负担,而只能将其在共同所有权上的利益予以转让和设立负担。常见的例子是民事合伙(Gesellschaft bürgerlichen Rechts)和继承共同体(Erbengemeinschaft)。

此外,德国法律还规定了其他特殊的所有权形式,如住宅所有权(Wohnungseigentum)、部分所有权(Teileigentum)以及地上权(Erbbaurecht)等。德国法允许将建筑物所有权划分为相互独立的“部分”所有权,并以此形式取得和行使相应的权利。因此,就建筑里的个别单位而言,有可能享有的是住宅所有权或者公寓所有权,而当相关建筑并非用于住宅目的时,则可能享有就该单位的部分所有权。每个部分所有权人均有权完整地行使其绝对的单位所有权,例如将其出租、抵押或者出售。

一般而言,建筑物的所有权与其所固定于和位于的土地的所有权是不可分割的。相比之下,可转让的地上权,也被称为对土地的“租赁”,则区分土地所有权和建筑物所有权,其允许权利人在他人的土地上建造并在特定期间内(20年、50年或99年,或建筑物的整个使用期)拥有对建筑物的所有权。为补偿对土地所有者的权利造成的限制,地上权人通常应定期(大多数情况下每月或每年)支付土地使用租金(Erbbauzins)。在权利终止时,所有建造于该土地之上的建筑都将成为土地所有权人的财产,并由其按当时的市场价格(另有约定的除外)补偿地上权人。

此外,在不动产上可以设立用益物权(Nießbrauch),其赋予权利人以获得孳息或使用属于他人所有的财产的权利,在此方面与所有权类似。与其他的地役权(如通行权)相比,用益物权不仅允许将土地用于特定的使用目的,还允许对该块土地的进行整体使用(包括地上附着物)。与此同时,用益物权权利人一般要承担与不动产有关的所有费用,如公共税费、保险费和修缮费等。

用益物权是一种不可被转让和不可被继承的物权,可在权利人终生或者限定期间内被设定。对于土地所有权人而言,用益物权使其能够在不放弃所有权的情况下仍能从土地中长期获益;而对用益物权人而言,则赋予其类似所有权的地位,与债法下租赁协议相比,用益物权能够保证更强的稳定性。

土地登记和土地测量登记

德国的所有领土都以地籍图地块予以测量,并根据不同的使用目的由相应主管机关分别录入两个不同的登记册。

除用于公共目的的特定土地之外,其他所有地块都被录入土地测量登记册,该登记册由地籍图(Liegenschaftskarte/Flurkarte)和地籍登记簿(Liegenschaftsbuch)组成,由乡镇一级的地籍管理部门保管。土地被划分为地段(Gemarkung)、地籍单位(Flure)和地块(Flurstücke)。土地的方位和面积大小等细节信息则记录于土地登记册之中。法律上推定,登记于土地测量登记册上的所有信息都是准确的。

与土地测量登记册不同,由地方法院(Amtsgerichte)的土地登记部门保管的土地登记簿则旨在记录土地上的法律权益。每份土地登记文件均记载和展示了一份不动产上的权属(可能包含多处土地),土地登记簿的第一部分提供了土地的相关信息(即其名称、特征,例如建筑物、工业、农业用地),并特别载明其所有权属。现有的负担和限制(如优先购买权或地役权)被载于土地登记簿的第二部分,而抵押、土地债务或年金债务(Hypotheken, Grundschulden, Rentenschulden)则被载于第三部分。

所有财产的交易和负担的设立都必须被登记于土地登记簿之上。在德国的许多地方,还设有对公共负担所进行的登记。这些负担主要是指对有关建筑上的权利的使用限制,例如相邻建筑之间的距离、使用相邻土地上的用于孩童玩耍和游戏的户外场地或停车场的权利等。

住宅所有权,部分所有权和地上权被载于土地登记簿中独立的部分。此外,地上权的设立被作为相关不动产的负担被载于土地登记簿上(在第二部分)。通过在土地登记簿中独立的部分进行登记,与不动产所有权相比而言,住宅所有权、部分所有权和地上权被以相近的方式予以处理对待,因此允许权利人对负担和限制以及土地债务、抵押等进行登记。

与其他国家相比而言,德国法律推定,土地登记簿上登记的权益是真实的,也即,登记的权利被推定为是存在的,而已被注销的权利则被推定为不存在。为维护法律的确定性,仅在证明登记确有错误时,方能否定该推断。因此,即使土地登记与真实的法律状况不符,即“登记的所有权人”并非真正的所有权人,在交易中从登记的所有权人处善意取得某不动产权利的买受人仍受到法律的保护。这样即最大限度地保障了透明性和可信赖性。因此,不动产的潜在买方无须投保昂贵的权利缺陷保险(在美国通常如此)以防范土地登记中的缺陷。

登记所有权人与真实所有权人不符的情况可能是由于(尤其是)无须或尚未登记于土地登记簿上的交易或处分行为所导致的(例如,在财产被转移给某人的继承人或法定继承人时)。此外,根据各地土地登记部门的不同情况,一项法律权利的登记可能耗时数月。有时,买卖合同公证后直到新的所有权人被登记于土地登记簿上的这段时间至关重要,有鉴于此,买受人应当在相关的土地登记簿的第二部分进行所谓的土地转让的预登记(Auflassungsvormerkung)。该机制用以对抗任何其他针对该不动产的交易或负担行为,也即,该其他交易/负担行为对土地受让人而言是无效的。与正式登记相比而言,进行此类预登记更为快捷(一至四周内),因此能够确保获得完整的所有权登记。在从预登记到买受